Opgelet met voorwaarden in een verkoopcompromis!

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Mijn vrouw en ik kochten onlangs een kleine woning voor een prijs van 150.000 EUR. In de verkoopovereenkomst lieten wij een opschortende voorwaarde opnemen dat de verkoop alleen maar kon doorgaan indien de bank ons een krediet zou toestaan en dat we al het nodige zouden doen om een lening ter waarde van 150.000 EUR te bekomen. Daar we van plan waren om nog wat werken aan de tuin uit te voeren, vroegen wij aan de bank een lening aan van 180.000 EUR, doch deze werd ons geweigerd! Wij brachten de verkopers hiervan op de hoogte maar zij waren niet akkoord met de gang van zaken. Zij stelden dat er in ons verkoop compromis sprake was van slechts 150.000 EUR krediet en geen 180.000 EUR: daarom vorderen zij nu van ons een schadevergoeding zoals in het compromis vermeld staat. Onze vraag is nu of dit kan?

De wettelijke bepalingen terzake

Zeer vaak worden er overeenkomsten afgesloten waaraan een bepaalde "voorwaarde" wordt vastgekoppeld. Men denke hier bijvoorbeeld aan een verkoopovereenkomst die door de koper en de verkoper worden ondertekend en waarin wordt afgesproken dat de verkoop niet zal doorgaan indien de koper geen lening krijgt of indien er een negatief bodemattest zou worden afgeleverd.

Deze term "voorwaarde" betekent een toekomstige en onzekere gebeurtenis waarvan de betrokken partijen de uitwerking (of de uitdoving) van het overeenkomst doen afhangen.

Twee veel voorkomende "verbintenissen onder voorwaarde" zijn de verbintenis onder opschortende voorwaarde en de verbintenis onder ontbindende voorwaarde.

Bij een verbintenis onder opschortende voorwaarde zal de uitvoering van de overeenkomst uitgesteld worden tot wanneer de vervulling van de voorziene toekomstige en onzekere gebeurtenis zich voordoet.
Een ontbindende voorwaarde betekent dat bij haar vervulling de uitwerking van de verbintenis teniet gaat en waarbij de partijen dan in een toestand worden gebracht alsof er nooit was gecontracteerd.

Verder bepaalt artikel 1178 van ons Burgerlijk Wetboek dat de voorwaarde wordt geacht vervuld te zijn, wanneer de schuldenaar die zich onder die voorwaarde verbonden heeft, zelf de vervulling ervan verhinderd heeft. In uw geval vrezen wij dat de verkopers dit wetsartikel inroepen! Komen jullie niet tot een onderling akkoord en gaan de verkopers naar de rechtbank, dan bestaat de kans dat ze hier gelijk zullen halen. We verduidelijken dit aan de hand van een gelijkaardig geval waarover de rechter zich recentelijk heeft moeten uitspreken.

Een voorbeeld uit de praktijk

Mieke wenst een woning te kopen en zij ondertekent een verkoop compromis betreffende een woning die te koop wordt aangeboden door verkoper Gust. De afgesproken verkoopprijs bedraagt 200.000 EUR. In het compromis wordt een opschortende voorwaarde opgenomen, namelijk dat de verkoop alleen maar zal kunnen doorgaan indien Mieke een lening krijgt bij de bank van 150.000 EUR.

Zij verbond er zich verder ook toe om de verkopers in kennis te stellen van de beslissing van de bank tegen een bepaalde datum. Deed Mieke dit niet, dan zou de verkoop definitief doorgaan. Enkele dag vóór het verstrijken van deze datum deelt de bank aan Mieke mee dat ze geen lening zal krijgen ter waarde van 200.000 EUR! Ondertussen is de datum waartegen Mieke de beslissing van de bank zou meedelen aan de verkopers, verstreken en wordt er dus volgens het ondertekende compromis vanuit gegaan dat de koop definitief is. Mieke blijft echter in gebreke en de verkopers eisen nu van haar een schadevergoeding zoals in het compromis werd beschreven. Daar de partijen niet tot een akkoord komen en Mieke dus ook weigert deze vergoeding te betalen, wordt de zaak voor de rechter gebracht.

In eerste aanleg geeft de rechter verkoper Gust gelijk: Mieke moet de schadevergoeding betalen zoals bepaald in het compromis. Daar zij zich niet akkoord kan verklaren met deze uitspraak, gaat zij in hoger beroep.

Ook in hoger beroep argumenteert Mieke dat zij geen lening heeft kunnen verkrijgen bij de bank en hierdoor de koop dus niet kon doorgaan. Uit onderzoek van het dossier blijkt duidelijk dat Mieke niet 150.000 EUR krediet heeft aangevraagd bij de bank zoals werd bepaald in de verkoopovereenkomst, maar wel 200.000 EUR. De bank van haar kant verduidelijkt dat de terugbetaling van een dergelijke som niet haalbaar was voor Mieke en ze daarom dan ook geen lening toestond.

De rechter verwijst hier naar bovenstaand artikel 1178 van ons Burgerlijk Wetboek. Hij stelt dat de partij die haar verplichtingen niet nakomt, er kan toe gehouden worden om aan de andere partij een schadevergoeding te betalen! Uit de verkoopovereenkomst blijkt duidelijk dat Mieke slechts een bedrag van 150.000 EUR zou vragen aan de bank, terwijl ze eigenlijk ging voor een bedrag van 200.000 EUR! Mieke kan hier dus niet aantonen dat ze een lening van 150.000 EUR zou hebben gevraagd, nochtans had zij zich hiertoe verbonden.

Om deze reden beslist de rechter dat artikel 1178 BW hier van toepassing is en dat Mieke zelf de vervulling van de opschortende voorwaarde heeft verhinderd door een lening aan te vragen van een veel hoger bedrag dan datgene wat overeengekomen was in het compromis!

Zij wordt dan ook door de rechter in hoger beroep veroordeeld om de schadevergoeding die vermeldt staat in het compromis effectief te betalen!

Besluit

Laten we hier echter wel opmerken dat de rechter steeds de juiste feiten en omstandigheden nagaat alvorens hij zijn oordeel velt. Bepaalde kleine details kunnen soms een heel ander licht op de zaak werpen. Het is dus ook nooit vooraf te voorspellen hoe de rechter zich zal uitspreken. Best is dat u probeert om met de verkoper tot een akkoord te komen. Lukt dit niet, dan kan u uw dossier laten bekijken door een raadsman en nagaan welke uw kansen hier kunnen zijn.

Vrijdag 22 April 2011