Waar vandaan: Advies > Financieel advies

Hoe pak ik de aankoop van een vakantiewoning in het buitenland aan?

Bij de aankoop van vastgoed in het buitenland komt heel wat kijken. Enkele tips.

Zoek een adviseur
De juridische, fiscale en administratieve spelregels voor de aankoop en eigendom van vastgoed verschillen van land tot land. In de meeste landen is de tussenkomst van een notaris vereist, maar variëren zijn taak en verplichtingen. Om problemen en misverstanden te vermijden, kan je een beroep doen op een vertrouwenspersoon die de taal beheerst en de plaatselijke wetten en gebruiken kent. Dat kan een advocaat zijn of een andere deskundige.

Win informatie in over de procedure
Moet je een vergoeding betalen voor een aankoopoptie? Aan welke formele vereisten moet een geldige koopovereenkomst beantwoorden? Welke opschortende voorwaarden kan je in de overeenkomst laten opnemen? Wat als je eerst een bouwtechnisch verslag wilt laten opstellen? Kan je voorkomen dat er na ondertekening van de koopovereenkomst voorwerpen uit de woning verdwijnen of schade wordt aangericht? Hoelang duurt het voor de eigendomsakte wordt opgesteld? Wie laat de eigendomsakte inschrijven in het register? Kan er tussen het opstellen van de akte en de inschrijving nog beslag worden gelegd op het onroerend goed? Kan de verkoper het goed intussen aan iemand anders verkopen?

Breng alle kosten in rekening
Naast de koopsom moet je diverse bijkomende kosten betalen: onder andere registratierecht, belasting op de eigendomsoverdracht, honorarium van de notaris, dossierkosten en de vergoeding van jouw adviseur. De verschillen tussen de landen zijn soms aanzienlijk. Vraag aan jouw raadsman of aan de makelaar een overzicht van alle te verwachten kosten. Meestal zal de verkoper jou bij de ondertekening van de voorlopige verkoopovereenkomst een aanbetaling vragen. Vraag de makelaar of de verkoper om een schriftelijke garantie dat je jouw geld terugkrijgt als de koop niet zou doorgaan. Je kan de betaling ook doen op een derdenrekening van de notaris of van jouw advocaat.

Houd rekening met de belasting
Jouw tweede verblijf in het buitenland moet je vermelden in jouw belastingaangifte. Als je het verblijf verhuurt, moet je de brutohuuropbrengst aangeven. Als het gebouw alleen voor eigen gebruik dient, moet je de brutohuurwaarde vermelden. In beide gevallen mag je in het buitenland betaalde belastingen op het onroerend goed in mindering brengen. Ook wordt een forfait van 40% afgetrokken. Je betaalt dus belastingen op 60% van het opgegeven bedrag.
Als België een verdrag ter vermijding van dubbele belasting heeft afgesloten met het land waar jouw onroerend goed ligt, zal je geen belasting moeten betalen. Wel wordt het belastbare bedrag bij jouw inkomsten geteld en achteraf weer verrekend, waardoor je wellicht in een hogere belastingschijf belandt. Als er geen belastingverdrag bestaat, wordt in België de te betalen belasting met de helft verminderd. De lokale belastingen en heffingen verschillen van land tot land. Ze kunnen betrekking hebben op de huurinkomsten of de kadastrale waarde. Een aantal landen kennen een vermogensbelasting. Soms moet je zelf het initiatief nemen voor de aangifte op het gebied van inkomstenbelasting of belasting op onroerend goed.

Denk tijdig aan de successie
Hoeveel successierecht in het buitenland verschuldigd is, kan sterk variëren. Bovendien is het best mogelijk dat jouw erfgenamen twee keer successierecht moeten betalen. In deze materie bestaan er amper verdragen om een dubbele belasting te voorkomen. Wel bepaalt de Belgische wetgeving dat in het buitenland betaalde belasting kan worden afgetrokken van de in eigen land verschuldigde belasting op hetzelfde onroerend goed.

Koop nooit overhaast
Koop nooit in een impuls. In de zomer oogt en geurt alles heerlijk, maar wat in de winter? In de zomer kopen is in ieder geval af te raden, omdat de prijzen dan pieken. De beste koopperiode is van de herfst tot maart. Baken een regio af om doelgericht te kunnen zoeken. Kies voor een streek die je goed kent en waar je al meermaals bent geweest, ook buiten het vakantieseizoen. Zoek plaatselijke vertrouwenspersonen. Zij kennen de gebieden die er in de zomer kurkdroog bijliggen, maar die in oktober en november worden overstroomd. Zij weten welke gebouwen historisch beschermd zijn, waardoor bijvoorbeeld geen extra raamopeningen mogen worden aangebracht.

Zoek je zelf of via een makelaar?
Kopen via vastgoedmakelaars biedt tal van voordelen. Zij hebben de betere en goed gelegen panden in portefeuille. Zij helpen jou met de praktische beslommeringen. Het nadeel is dat goede huizen en een prima ligging geld kosten. Een alternatief is dat je het lokale aanbod verkent via het internet. Een moeilijker parcours, want je moet zelf het kaf van het koren scheiden. Als je woningen gaat bekijken, groepeer ze dan. Reis zeker niet heen en terug voor één bezoek. Hoe beter je jouw analyse op voorhand maakt, hoe doeltreffender jouw bezoeken zullen zijn. Als je lokaal vrienden hebt gemaakt, kan je hen vragen om een woning te gaan bekijken. Voor die inspanningen kan je hen gerust vergoeden, want je spaart geld uit aan trein- of vliegtuigtickets.

Analyseer de ligging
Hoe zit het met de onmiddellijke omgeving? Staan er grote werken op het programma vlak naast de woning? Bereikbaarheid is belangrijk, zeker als je het goed ook wilt verhuren. Is er een treinstation of luchthaven in de buurt? Is de toegankelijkheid geen probleem, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van trappen of de onmogelijkheid om er met de auto te geraken? Beschik je over parkeergelegenheid? Een andere zorg is de nabijheid van lokale faciliteiten: winkels, restaurants, sportgelegenheden, een strand of zwemgelegenheid, een ziekenhuis. Afgelegen woningen trekken gemakkelijker dieven aan. En als je meermaals per jaar naar jouw vakantiewoning trekt, moet er ook voldoende te beleven zijn buiten de zomermaanden.

Analyseer de toestand
Gebruik een checklist als je een woning bezoekt waarop je alle ruimtes, de uitrusting en de technische infrastructuur noteert en beoordeelt. Meet de ruimtes op. Neem foto’s. Vraag bewijzen van recente verbouwingen. Zorg dat je een kompas en een zaklamp bij de hand hebt om de oriëntatie van de woning en de kelder te controleren. Kijk de grootte van het terrein na. Huur een bouwprofessional in als je zelf over onvoldoende kennis beschikt om alles te beoordelen.

Analyseer het budget
Leg op voorhand een budget vast waarin je rekening houdt met alle kosten. Denk twee keer na als er nog verbouwingen aan de woning nodig zijn. Hoe meer je naar het zuiden trekt, hoe duurder de bouwmaterialen. Bovendien vallen jouw kwaliteitseisen niet altijd te rijmen met de lokale normen. Reserveer desnoods enkele hotelkamers voor vaklui van hier die de werkzaamheden komen uitvoeren. Soms kan je beter wat meer betalen voor een compleet afgewerkte woning.

Wat met timesharing?
Timesharing is een formule waarmee je voor een bepaalde periode (bv. 20 jaar) het recht koopt om een of meerdere weken per jaar een gemeubileerde vakantiewoning te gebruiken. Meestal kan jij je ook inschrijven op een internationale beurs om jouw rechten uit te wisselen met die van anderen, zodat je jouw vakantie telkens ergens anders kan doorbrengen.
Een op het eerste gezicht interessante formule, maar er zitten heel wat addertjes onder het gras. Zo worden er geregeld erg agressieve verkoopmethodes gehanteerd, lopen de extra kosten hoog op, blijkt de inschrijving op de beurs een pak meer te kosten of is de staat van de woning niet altijd optimaal.

Nuttige link: wetgeving op timesharing: http://www.mineco.fgov.be (onder de rubriek Bescherming consument).

Meer vragen & advies >> Archief.



In samenwerking met :


Seniorennet