Slecht uitgevoerde werken: de gevolgen!

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

De aannemer die onze woning bouwt, maakt fouten! Wij stellen allerhande slecht uitgevoerde werken vast en stellen ons nu de vraag of we hem hier verantwoordelijk kunnen voor stellen. Zo ja op basis van welke wetgeving kunnen we dit dan doen?

Er bestaan terzake binnen onze wetgeving een aantal regels welke de aannemer en architect aansprakelijk kunnen stellen voor de door hen uitgevoerde werken. In vele gevallen zullen de gebreken in de bouwwerken met het blote oog kunnen waargenomen worden, doch in andere gevallen niet. Het is dan perfect mogelijk dat de aansprakelijkheid van deze vastgestelde mankementen hun oorzaak ergens anders vinden (bijvoorbeeld bij de aanlevering van gebrekkige materialen).

In de praktijk komt het erop neer dat de rechter steeds zal moeten nagaan welke de precieze omstandigheden zijn en hoe het gebrek ontstaan is. Hij zal zich hiervoor vooral laten leiden door deskundigen en de door hen opgestelde verslagen. Uiteindelijk zal hij dan de knoop moeten doorhakken en de aansprakelijkheid voor het gebrek aan iemand moeten toeschrijven.

Wij geven hieronder een weergave van de meest interessante aansprakelijkheidsprincipes binnen deze sector en illustreren deze aan de hand van een paar voorbeelden.

Artikels 1792 en 2270 van ons Burgerlijk Wetboek

Artikel 1792 van ons Burgerlijk Wetboek stelt duidelijk dat indien een gebouw dat tegen een vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, dan zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaar aansprakelijk. Artikel 2270 voegt daaraan toe dat na verloop van deze tien jaar de architect en de aannemer ontslagen zijn van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zijn hebben uitgevoerd of geleid.

Uit deze artikels kan opgemaakt worden dat onze wetgever een verzwaarde aansprakelijkheid in het leven heeft geroepen ten aanzien van aannemers (en ook architecten). De wetgever heeft dit gedaan niet alleen om de bouwheer te beschermen tegen gebreken in de bouw, maar eveneens om de openbare veiligheid niet in het gedrang te brengen. De wetgever is ervan uitgegaan dat de instorting van een gebouw een grote schade kan toebrengen aan deze openbare veiligheid. Dit brengt eveneens met zich mee dat het principe van deze tienjarige aansprakelijkheid van openbare orde is. Dit betekent dat partijen onderling dit principe mogen uitbreiden, maar niet mogen beperken of volledig afschaffen.

Voorwaarden tot toepassing van artikel 1792 BW

In de eerste plaats moet het gaan om een "gebouw". In artikel 2270 BW vinden we echter de term "grote werken" terug. In de praktijk gaan rechters ervan uit dat deze beide termen elkaar aanvullen. Concreet houdt dit in dat de tienjarige aansprakelijkheid van toepassing zal zijn op alle bouwwerken.

Bovendien moeten de betrokken partijen, zijnde aannemer en architect, verbonden zijn door een "aannemingsovereenkomst". Deze tienjarige aansprakelijkheid is immers van contractuele aard. We merken hier echter wel op dat ons Hof van Cassatie in het verleden reeds heeft geoordeeld dat de aansprakelijkheid op basis van artikel 1792 BW alleen toepassing vindt indien het bouwwerk tot stand is gekomen door de uitvoering van een aannemingscontract. Dit wil zeggen dat indien de aannemer voor zijn eigen rekening een bouwwerk opricht om het nadien te verkopen, dan zal dit artikel geen toepassing vinden. In een dergelijke situatie zal de aannemer slechts aansprakelijk kunnen gesteld worden als "verkoper" van het gebouw. Heeft deze aannemer toch nog een beroep gedaan op andere aannemers, dan kan de koper van het gebouw deze aannemers later toch nog aanspreken op basis van artikel 1792 BW. De verkoper kan hij op grond van dit artikel niet aanspreken; alleen als verkoper en dit dan volgens de principes inzake vrijwaring voor verborgen gebreken bij aankoop.

Een volgende voorwaarde is dat het vastgestelde gebrek de stevigheid van het gebouw in het gedrang moet brengen. Een loutere "aantasting" van de stabiliteit van het bouwwerk is reeds voldoende; het is dus niet noodzakelijk dat het gebouw op instorten staat!

Een laatste voorwaarde opdat de artikels 1792 en 2270 BW kunnen toegepast worden is dat de bouwheer die zijn aannemer en/of zijn architect wil aanspreken, het bewijs zal moeten kunnen leveren van een effectieve fout. Het zal hier dan vooral gaan om een fout bijvoorbeeld bij de controle van de werkzaamheden, bij de constructie of bij de uitvoering ervan.

Indien aan al deze voorwaarden wordt voldaan, dan alleen zal de bouwheer zijn aannemer(s) en/of architect kunnen aanspreken op basis van de tienjarige aansprakelijkheid voorzien in bovenvermelde artikels.

Vrijdag 23 April 2010