Nieuwe regels inzake openbare verkopingen vanaf 1 januari!

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Iedereen weet dat openbare verkopingen meestal gebeuren in twee zitdagen. Het is de notaris die hier kan over beslissen in overleg met de verkopers. Meestal komt er de eerste zitdag niet veel volk op af omdat men weet dat er toch nog een tweede zitdag wordt georganiseerd. Een dergelijke tweede zitdag brengt uiteraard ook extra kosten met zich mee. Maar van deze denkwijze zal men vanaf 1 januari 2010 moeten afstappen!

Vanaf die datum zal de tweede zitdag afgeschaft worden! Dit betekent dat vanaf dan een onroerend goed zal verkocht worden tijdens de eerste zitdag. De mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen binnen de 15 dagen blijft echter wel bestaan. Komt er een hoger bod, dan zal er nog een tweede zitdag worden tot stand gebracht.

Bovendien is het voortaan zo dat de notaris (eventueel na advies van een door hem aangestelde deskundige), de instelprijs kan bepalen (hij is hiertoe dus niet verplicht).
De bieder die bij aanvang van de zitting als eerste bod een bedrag gelijk aan of hoger dan de instelprijs biedt, krijgt een vergoeding gelijk aan 1 % van zijn eerste bod. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief aan deze bieder wordt toegewezen.

Als niemand de instelprijs biedt, zal de notaris door "afmijning" (dit betekent dat de ingezette prijs geleidijk aan wordt verminderd totdat iemand akkoord gaat met het voorgestelde bedrag) een eerste bod uitlokken, waarna de verkoop wordt voortgezet bij opbod.

Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan die bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. Deze premie bedraagt 1 % van dit geboden bedrag. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief wordt toegewezen aan deze bieder. Hierdoor is het dus ook voortaan zo dat bieden met de intentie om een premie te krijgen tot het verleden behoort! Het zal alleen nog de uiteindelijke koper zijn die kan genieten van een premie! Ook bij afmijning is er geen premie voorzien.

Nieuw in de wetswinkel: draait huurder op voor kosten van vastgoedmakelaars?

Omwille van het steeds ingewikkelder worden van onze huurwetgeving, gaan meer en meer eigenaars beroep doen op vastgoedmakelaars om een huurder te vinden voor hun woning. Ook de huurovereenkomst wordt dan meestal door toedoen van de vastgoedmakelaar tot stand gebracht. De laatste tijd bereiken ons nu echter geregeld vragen van huurders in verband met het betalen van erelonen van deze vastgoedmakelaars. Meer en meer is het de nieuwe huurder die moet opdraaien voor deze erelonen. Deze huurders stellen zich dan ook de vraag of zij verplicht zijn deze kosten te betalen, want uiteindelijk zijn zij het niet die de vastgoedmakelaar hebben geëngageerd!

Deze situatie wordt voortaan opgelost door een recente wetswijziging aan onze Woninghuurwet. Deze wet voorziet nu dat voor niet geschreven wordt gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van een onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.

We merken hier wel op dat dit verbod slechts geldt ten opzichte van huurovereenkomsten welke betrekking hebben op de verhuur van een hoofdverblijfplaats. Het geldt dus niet voor de verhuur van bijvoorbeeld garages, kantoren, winkels enz...

Bovendien zijn het ook alleen "de kosten voor de bemiddeling" van de vastgoedmakelaar die hier bedoeld worden. Andere kosten (bv de kosten voor het opmaken van een plaatsbeschrijving van de woning) kunnen nog steeds ten laste van de huurder worden gelegd. Doet de huurder echter zelf beroep op een vastgoedmakelaar, dan is het vanzelfsprekend dat hij hiervoor ook de kosten moet dragen zoals in de nieuwe wetsbepaling wordt aangehaald!

Vrijdag 01 Januari 2010