Informatieverplichting van de notaris (deel 1)

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Er is de laatste tijd heel wat te doen over de aansprakelijkheid van de notaris bij de verkoop van een pand. Zo moest de rechter zich onlangs uitspreken over een eventuele tekortkoming van de notaris aan zijn informatieverplichting tijdens de verkoop van een woning met zwembad. De vraag stelt zich of de notaris een "fout" begaat indien hij tekort schiet aan deze verplichting? En hoe bekijkt de rechter dit in de praktijk?

 

Verplichting tot het verstrekken van informatie

 

Onze aansprakelijkheidswetgeving stelt dat een persoon die aan een ander schade veroorzaakt, verplicht is het slachtoffer van de schade hiervoor te vergoeden. Bovendien is elk persoon ook aansprakelijk voor de schade welke ontstaat door zijn nalatigheid of onvoorzichtigheid. Dit betekent dat indien een notaris een fout begaat, hij eveneens tot schadevergoeding zal gehouden zijn.

Een "fout" bestaat uit een daad die een normaal voorzichtig en maatschappelijk bewuste persoon (hier de notaris) in dezelfde omstandigheden geplaatst, niet zou gesteld hebben. Een fout maken kan een inbreuk uitmaken op één of andere wetgeving, maar het kan ook een inbreuk zijn op de "algemene zorgvuldigheidsnorm". In dit laatste geval wordt er nagegaan hoe een andere notaris, die zich in dezelfde omstandigheden bevindt, zou handelen (het principe van de "goede huisvader").

Een schending van deze zorgvuldigheidsnorm kan bijvoorbeeld een tekortkoming zijn aan de informatieverplichting van een notaris tegenover een koper en/of verkoper.

 

In de praktijk is het aan de rechter om, aan de hand van de juiste feiten en omstandigheden, na te gaan of de notaris zich al dan niet heeft gedragen als een "goede huisvader" en of hij een fout heeft gemaakt die aanleiding geeft tot schadevergoeding.

 

Een "inspanningsverbintenis"

 

Doet u bij de (ver)koop van een pand beroep op een notaris dan is deze laatste ertoe gehouden om u bijstand en informatie te geven. Hij moet dit op een spontane manier doen en hij moet u wijzen op alle mogelijke juridische risico's die de koop/verkoop met zich meebrengt.

Een dergelijke "informatie of voorlichtingsplicht" is een "inspanningsverbintenis".

Wat betekent dit precies?

Binnen ons Verbintenissenrecht kennen we de "resultaatsverbintenis" en de "inspanningsverbintenis". Een resultaatsverbintenis is een verbintenis waarbij een partij er zich toe verbindt een bepaald resultaat te bekomen (dit is bijvoorbeeld het geval bij aanneming: een zwembadbouwer maakt een contract met de bouwheer waarin er afgesproken wordt dat hij een zwembad zal bouwen. Het zwembad is dus het "resultaat" van de overeenkomst. De aannemer verbindt er zich toe om dit resultaat te bekomen).

De "inspanningsverbintenis" is een verbintenis waarbij een partij zich ertoe verplicht om naar haar beste vermogen te handelen zonder dat zij eigenlijk een resultaat kan garanderen (bv dus de notaris die naar zijn beste vermogen de partijen voorlicht).

Het belang van het onderscheid tussen deze beide verbintenissen is belangrijk. Bij de resultaatsverbintenis is er sprake van een wanprestatie indien het beloofde resultaat niet bereikt wordt. Hier is het dan voldoende dat de schuldeiser het bestaan van de verbintenis en het uitblijven van het beloofde resultaat aantoont. De schuldeiser moet in geen geval aantonen dat het niet bereiken van het beloofde resultaat te wijten is aan een fout van de schuldenaar.

Bij de inspanningsverbintenis daarentegen moet de benadeelde aantonen dat er een verbintenis bestaat en dat de schuldenaar een fout heeft gemaakt (dit door niet voldoende inspanningen te leveren). Dit betekent dus dat indien een koper tijdens een verkoop vaststelt dat hij niet genoeg informatie heeft gekregen van de notaris, hij zal moeten aantonen dat de notaris een fout heeft gemaakt: de koper draagt dus de bewijslast.

 

Een praktijkvoorbeeld

 

Jan koop een woning met zwembad. De notaris (Wim) waar beroep wordt op gedaan treedt zowel voor de koper als voor de verkoper op. De koop wordt gesloten voor "vrij, zuiver en onbelast". Een maand na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) wordt notaris Wim in kennis gesteld van een correctioneel vonnis waarbij de verkopers van de woning met zwembad ertoe werden gehouden om het zwembad en een bijgebouw dat dienst deed als pool house, af te breken. De verkopers werden ertoe veroordeeld om hun eigendom terug in zijn oorspronkelijke toestand te brengen. Notaris Wim geeft deze informatie niet door aan koper Jan!

Ter financiering van zijn aankoop, sluit Jan ondertussen een leningscontract af, eveneens bij notaris Wim en hij wordt nog steeds niet op de hoogte gebracht van het stedenbouwkundig misdrijf. Slechts bij het verlijden van de authentieke akte komt koper Jan te weten dat een probleem is met het zwembad!

 

Voor koper Jan is dit natuurlijk een enorme opdoffer en hij brengt de zaak voor de rechter! Hij wenst dat deze koop teniet wordt gedaan en dat notaris Wim aansprakelijk wordt gesteld wegens het niet informeren over het stedenbouwkundig misdrijf waarmee zijn pand behept was.

In eerste aanleg oordeelt de rechter dat er bij deze verkoop zeker sprake was van dwaling (men spreekt van "dwaling" indien men onvrijwillig de zaken anders voorstelt dan ze in werkelijkheid zijn) en bedrog en dat notaris Wim effectief een zware fout had gemaakt daar hij tekort schoot aan zijn informatieverplichting tegenover koper Jan. Notaris Wim had Jan moeten inlichten betreffende het vonnis dat stelt dat het zwembad moet afgebroken worden.

De notaris wordt veroordeeld tot het terugbetalen van de verkoopprijs aan Jan, alsook tot het betalen van een schadevergoeding vermeerderd met de wettelijke intresten!

 

Notaris Wim kan zich niet akkoord verklaren met deze uitspraak en hij gaat in beroep.

Uit de feiten leidt de rechter in hoger beroep af dat notaris Wim al op de hoogte was van de veroordeling van de verkopers wegens een stedenbouwkundige overtreding, vóór het verlijden van de authentieke akte. Hierdoor heeft ook volgens deze rechter notaris Wim een grove fout gemaakt doordat hij koper Jan hiervan niet op de hoogte had gebracht! Dit houdt eveneens een tekortkoming in aan de informatieverplichting die notaris Wim had ten opzichte van Jan.

 

De rechter meent dat een notaris een "vertrouwensopdracht" moet vervullen en aldus ook een bijstandsverplichting heeft tegenover zijn cliënten. Hij moet alle partijen die bij een akte betrokken zijn (al hebben deze partijen tegengestelde belangen) inlichten en raad geven.

Deze informatieverplichting geldt niet alleen vóór het verlijden van de authentieke akte, maar ook tijdens en erna. Alle informatie die de notaris bekomt ten tijde van de verkoop van een pand, moet hij tijdig meedelen en niet juist voor of zelfs na het verlijden van de akte!

 

Kortom meent ook de rechter in hoger beroep dat notaris Wim aansprakelijk is voor de schade die koper Jan heeft opgelopen. Wim maakte een zware fout maakte door tekort te schieten aan zijn informatieverplichting ten opzichte van koper Jan. Zonder deze fout meent de rechter dat deze koop niet tot stand zou zijn gekomen en zou koper Jan ook geen schade hebben geleden! Ook deze rechter veroordeelt notaris Wim tot een volledige terugbetaling van de verkoopprijs en een schadevergoeding aan Jan!

 

 

Vrijdag 01 Juni 2012