Verbouwen: is indekken tegen vertraging moglijk?

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Wij wensen onze woning volledig te laten verbouwen. We hebben hieromtrent al een aannemer aangesproken, maar we zijn toch wat bang dat de werken zouden uitlopen.. Wij vragen ons nu af of we in de aannemingsovereenkomst eventueel regels kunnen opnemen betreffende de termijn waarbinnen de werken zouden moeten af zijn? Zijn er nog andere clausules die we hieromtrent kunnen opnemen in het contract?

De "uitvoeringstermijn"

Om problemen te vermijden in verband met de afgesproken termijn van oplevering, spreken aannemer en bouwheer in de praktijk meestal een "uitvoeringstermijn" af. Dit is een vaste datum tegen dewelke de werken moeten voltooid zijn. Vallen de werken onder de wet Breyne (de Woningbouwwet), dan is het zelfs verplicht om een uitvoeringstermijn te voorzien. Voor de gewone, kleine werken is dit dan weer niet verplicht en doen er zich hier in de praktijk ook de meeste problemen voor. Vaak worden er slechts mondelinge afspraken gemaakt en stelt er zich dan later ook een bewijsprobleem. Best is dus een bepaalde termijn afspreken: dit is steeds in het belang van beide partijen.

Artikel 1226 Burgerlijk Wetboek

Naast het bepalen van een dergelijke uitvoeringstermijn, kunnen de partijen ook nog een beding opnemen in de overeenkomst voor het geval er zich toch nog een vertraging (of enige andere wanprestatie) voordoet, nl het zogenaamde "schadebeding" of "strafbeding". Artikel 1226 BW stelt dat het "strafbeding" een beding is waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst.

Hieruit blijkt duidelijk dat een dergelijk "strafbeding" eigenlijk een vergoedend karakter heeft dat beide betrokken partijen ten goede kan komen. Namelijk het feit dat ze al vooraf een bepaalde forfaitaire schadevergoeding kunnen afspreken voor het geval de schuldenaar zijn verbintenis niet nakomt (dus bij wanprestatie). Anderzijds zal de schuldeiser niet meer moeten aantonen dat hij werkelijk schade heeft geleden, noch hoeveel deze schade bedraagt. Dit laatste zorgt voor meer rechtszekerheid en voor een drukking van de gerechtskosten.

Is een dergelijk strafbeding toch ook geen middel om druk uit te oefenen op de schuldenaar? Daar er voor geopperd werd om dit strafbeding als een drukkingmiddel te kunnen gebruiken tegenover de schuldenaar die zijn prestatie niet uitvoert, heeft zowel de wetgever als onze rechtspraak gekozen om het strafbeding toch niet te aanzien als een dergelijk "drukkingmiddel" tegenover de schuldeiser.

Bij aanneming kan een dergelijk strafbeding opgenomen worden in de aannemingsovereenkomst; bijvoorbeeld in geval van vertraging. Om er zeker van te zijn dat de werken effectief zullen worden uitgevoerd, kan de opdrachtgever een strafbeding laten opnemen in het contract en opleggen dat een forfaitaire schadevergoeding door de aannemer zal betaald worden indien deze laatste de werken niet, niet-tijdig of gebrekkig uitvoert.

Zelfs al werd een dergelijk strafbeding in de overeenkomst opgenomen, toch blijft de mogelijkheid bestaan dat de uitvoering van de hoofdverbintenis geëist wordt in plaats van de overeengekomen schadevergoeding. Concreet betekent dit dus dat indien de schuldenaar effectief een schadevergoeding betaalt op basis van het strafbeding, deze betaling hem nog niet ontlast van de uitvoering van zijn verbintenis waartoe hij zich in het contract verbonden had!

Opdat men te maken kan hebben met een geldig en geoorloofd "strafbeding", zijn er een paar voorwaarden waaraan moet voldaan worden. In eerste instantie moet de overeengekomen schadevergoeding een vergoedend karakter hebben. Het beding kan dus alleen betrekking hebben op de vergoeding van de schade die door de schuldeiser geleden wordt. Daarenboven moet de vergoeding een forfaitair karakter hebben: de betrokken partijen moeten nagaan wat de schade zou kunnen zijn ten tijde van het niet-uitvoeren van de verbintenis. Een laatste voorwaarde is dat het strafbeding alleen uitvoering kan hebben bij een wanprestatie.

Besluit

Wij raden u aan om een degelijke aannemingsovereenkomst met deze aannemer af te sluiten en er de clausules zoals hierboven werd aangehaald in op te nemen. Op die manier speelt u op veilig en kan er later ook effectief aangetoond worden wat jullie precies allemaal overeengekomen zijn.

Solange Tastenoye

Vrijdag 02 November 2012