De voorlopige verkoopsovereenkomst: opgelet

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Je maakt een compromis op met een kandidaat koper van je woning. Een paar weken nadien, krijg je een nieuwe kandidaat koper over de vloer die je een pak meer betaalt voor je woning. Geen probleem denk je dan, mijn eerste compromis ligt nog in de kast, ik verscheur het document en klaar is kees! Niets is echter minder waar! Een compromis of "voorlopige verkoopsovereenkomst" heeft alle juridische waarde en kan je niet zomaar negeren. Hoe voorlopig is dan dit compromis?

Is er geen tussenweg bij het afsluiten van een compromis?

In de praktijk heeft men het steeds over een "voorlopige" verkoopsovereenkomst of een "compromis". Deze benamingen laten uitschijnen dat het hier niet om definitieve overeenkomsten gaat; niets is echter minder waar! Koper en verkoper kunnen een dergelijke voorlopige overeenkomst niet meer verbreken. Dit houdt in dat van zodra een verkoper zich verbindt een bepaald goed te verkopen en over te dragen aan een koper die daarvoor een bepaalde prijs wil betalen, er een verkoop tot stand is gekomen. Geen van beide partijen kan dan nog terugkrabbelen, zelfs indien er nog geen voorschot werd betaald. De "voorlopige verkoopsovereenkomst" is definitief!

Het zou daarom ook beter zijn te spreken van een "onderhandse verkoopsovereenkomst".

Deze overeenkomst is in feite de basis van de latere notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen welke opgenomen werden in het compromis. Tussen het ondertekenen van het compromis en de notariële akte verlopen maximum 4 maanden. (In deze tussentijd moet er bovendien ook nog een bodemattest worden aangevraagd).

Overlijdt nu één van de twee partijen tijdens deze 4 maanden, dan gaan zijn rechten en plichten automatisch over op zijn erfgenamen. Het is dus enorm belangrijk dat in de voorlopige overeenkomst zoveel mogelijk informatie opgenomen wordt zodat er later geen ruimte is voor discussie.

Bovendien is het sowieso van belang een antwoord te hebben op een aantal vragen, bvb is de persoon die koopt wel solvabel? Is de verkoper de enige eigenaar? Zijn er erfdienstbaarheden gevestigd op het verkochte goed? Gaat de pachter zijn voorkooprecht uitoefenen ? enz...

Het gaat hier dus stuk voor stuk om belangrijke elementen en indien er omtrent deze punten in de voorlopige overeenkomst niets werd vermeld, dan zullen er in de notariële akte ook dikwijls leemten zijn. De verkoopsovereenkomst kan aanzien worden als de basis voor de notariële verkoopakte. Wordt in de voorlopige verkoopsovereenkomst niets voorzien, dan kan de notaris hier zelf niet aan verhelpen en zal hij beide partijen moeten raadplegen. De notaris kan immers niets in de akte van verkoop opnemen zonder het akkoord van beide partijen.

Uit dit alles blijkt dus duidelijk dat een compromis definitief en bindend is en dat een dergelijke overeenkomst vaste juridische waarde heeft.

Maak je dus twee compromissen met een verschillende koper, dan zit je dus inderdaad met een ernstig probleem. In werkelijkheid is men door beide overeenkomsten gebonden en de eerste koper zal het waarschijnlijk niet nalaten schadevergoeding te eisen. Het spreekt voor zich dat men zijn woning niet aan twee verschillende personen kan verkopen; één van de twee overeenkomsten zal niet kunnen nageleefd worden zodat er bij één geval sprake zal zijn van contractbreuk.

Wat betreft een eventuele "tussenweg", kunnen wij zeggen dat die bestaat in de vorm van de "optie" en de "opschortende voorwaarde".

De "optie" is een éénzijdige verbintenis van de eigenaarverkoper om aan niemand anders te verkopen gedurende een bepaalde termijn. Beslist de kandidaat - koper te kopen binnen deze termijn, dan moet hij dit aan de verkoper schriftelijk melden. Dit noemt men het "lichten" van de optie. Eens deze optie gelicht is, is de verkoop definitief.

Wordt de optie niet gelicht binnen de voorziene termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar vrij te verkopen aan iemand anders.

In de praktijk zal de kandidaat - koper dikwijls een som geld betalen om effectief een optie te kunnen verkrijgen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar/verkoper deze som als een soort schadevergoeding. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag dienen als een eerste voorschot.

De "opschortende voorwaarde" daarentegen is geen éénzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde (bvb het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, een milieuvergunning, het toestaan van een lening enz...)

 

Vrijdag 12 Oktober 2007