Leiden vochtproblemen tot ontbinding koop?

Juridisch advies

< Vorige	Archief	Volgende >

Onze juridische dienst wordt de laatste tijd zeer vaak geconfronteerd met vragen van kopers die verborgen gebreken vaststellen aan de woning die ze recentelijk kochten. Problemen dus die hij ten tijde van de bezichtiging van de woning niet heeft vastgesteld. Komt daar nog bij dat in de aankoopakte meestal een beding ingelast wordt waaruit blijkt dat de koper de woning koopt "zonder waarborg voor zichtbare en onzichtbare gebreken en in de staat waarin ze zich bevindt". Betekent dit nu dat de koper dan maar in een vochtige woning moet blijven wonen? We lichten toe aan de hand van een recent praktijkgeval waarover de rechter zich heeft uitgesproken.

De feiten en omstandigheden

Fernand koopt een woning van Victor. De authentieke akte wordt verleden en in deze akte bevindt zich een clausule die stelt dat de koper (Fernand dus) de woning koopt "in de staat waarin ze zich bevindt, zonder enige waarborg voor zichtbare en onzichtbare gebreken, of zonder aanspraak op enige vergoeding wegens de slechte staat van het gebouw"! Nadat Fernand de woning een paar maanden bewoont constateert hij dat de woning bijna overal te kampen heeft met vochtproblemen, vochtinsijpeling, natte muren achter de kasten enz...Fernand is van mening dat verkoper Victor op de hoogte was van deze mankementen ten tijde van de verkoop, maar dat deze hierover gezwegen heeft. Koper Fernand stelt Victor dan ook in gebreke en wijst hem op al de problemen die hij in zijn woning aangetroffen heeft zonder er iets van af te weten!

Om zijn standpunt kracht bij te zetten, doet Fernand beroep op een deskundige. Diens verslag is duidelijk: er is inderdaad een probleem van opstijgend vocht in de woonkamer, er ontbreekt vochtwering, er is waterinfiltratie langs de schouw, opstijgend grondvocht in meerdere kamers en vooral vocht in de badkamer door lekken in de leidingen!

Fernand heeft de woning twee maal bezocht en heeft de vochtproblemen niet kunnen waarnemen door de aanwezigheid van het meubilair.

Anderzijds is verkoper Victor van mening dat er hier geen sprake kan zijn van verborgen gebreken daar koper Fernand de woning, naar zijn zeggen, vijf keer bezocht heeft alvorens te kopen! Victor ontkent dat hij de vochtproblemen zou verdoezeld hebben door het plaatsen van meubels voor de vochtplekken. Bovendien verwijst hij naar de clausule in de koopovereenkomst waarin duidelijk staat dat hij zijn aansprakelijkheid uitsluit voor zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken en dat hij de woning verkoopt in de staat waarin ze zich bevindt.

Fernand eist nu een schadevergoeding van verkoper Victor op basis van verborgen gebreken welke duidelijk tot uiting komen in het deskundigenverslag. Fernand en Victor komen niet tot een akkoord zodat Fernand de zaak voor de rechter brengt.

De rechter spreekt zich uit!

Aan de hand van het deskundigenverslag besluit de rechter dat er hier inderdaad niet kan ontkend worden dat de woning van Fernand heel wat vochtproblemen kent. De vraag waarop de rechter nu een antwoord moet geven is te weten of Fernand tijdens het bezichtigen van de woning, de gebreken heeft kunnen zien en ze alsdusdanig ook zou aanvaardt hebben?

Uit het dossier blijkt dat in eerste instantie verkoper Victor ontkende dat er vochtproblemen aanwezig waren, later kwam hij hierop terug! Daar waar Fernand bij de bezichtiging een vochtspoor had aangetroffen in de woonkamer en Victor hierop had aangesproken verdedigde deze laatste zich door te stellen dat dit kwam omdat de muren nog niet geverfd waren.

Uit dit en tal van andere feiten maakt de rechter op dat verkoper Victor wel degelijk op de hoogte moet geweest zijn van deze vochtproblemen op het ogenblik van de verkoop van de woning.

Besluit

Koper Fernand krijgt gelijk bij de rechter! Deze laatste beslist dat er wel degelijk sprake is van verborgen gebreken en dat het in de authentieke akte opgenomen bevrijdingsbeding voor zichtbare en onzichtbare gebreken hier geen uitwerking heeft en dit door het gebrek aan goede trouw aan de kant van de verkoper! Verkoper Victor moet een schadevergoeding betalen aan Fernand voor het wegwerken van de vochtproblemen!

Laten we hier echter wel opmerken dat de beoordeling van de rechter steeds afhangt van de juiste feiten en omstandigheden en van de interpretatie die hij aan deze feiten geeft. Het is dus best mogelijk dat een andere rechter een dergelijke zaak op een heel andere manier beoordeelt!

Vrijdag 25 Februari 2011