Hoe een geërfde woning ‘overnemen’

Hoe koop je een geërfde woning over?

Een woning kopen, is vaak een spel van vraag en aanbod. Nochtans is een woning kopen niet de enige manier om een stek te verwerven. Zo gebeurt het wel eens dat een erfgenaam die mede-eigenaar is van een onroerend goed, het deel van de andere erfgenamen wil ‘overkopen’. Maar hoe zit het dan precies? En gaat het dan nog over een ‘verkoop’?

Tot een akkoord komen

Wanneer een erfgenaam interesse toont in een woning dat tot de nalatenschap behoort, bestaat een eerste stap er in om te bepalen tegen welke waarde de woning kan toebedeeld worden aan de geïnteresseerde erfgenaam.

Hier zijn verschillende scenario’s mogelijk.

• Ofwel geraken de erfgenamen - die elke mede-eigenaar zijn - het eens over de vergoeding.
• Ofwel willen de erfgenamen meer zekerheid over de waarde van de woning, vaak om conflicten te vermijden of omdat een schatting door een onafhankelijke derde toch een gevoel geeft dat er ‘objectiever’ wordt gewerkt. De erfgenamen kunnen dan één of meerdere onafhankelijke schatters aanspreken.

Erfgenamen kunnen nooit verplicht worden om hun deel te verkopen aan één van de mede-erfgenamen, ook niet als de waarde bindend wordt vastgelegd door een schatter.

Erfgenamen hebben uiteraard de keuze om de woning te verkopen aan een derde. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de betrokkenen hopen op een hogere verkoopopbrengst. Vaak worden onroerende goederen uit een erfenis verkocht via een openbare verkoop, bv. via Biddit. De geïnteresseerde erfgenaam kan ook deelnemen aan de openbare verkoop. Wordt er een hoge verkoopprijs behaald, dan speelt dat uiteraard ook in het voordeel van de betrokken erfgenaam. De erfgenaam die deelneemt aan de biedingen en het hoogste bod uitbrengt, zal de verkoopprijs betalen van de hele woning (dus niet enkel voor zijn aandeel), maar nadien gebeurt er wel een verrekening waardoor de erfgenaam zijn aandeel in de woning terugkrijgt.

Fiscaal gezien: het verdeelrecht

Een voordeel van het overnemen van een woning uit een erfenis, is het fiscaal aspect. Als een erfgenaam het aandeel van de andere erfgenamen overneemt, moet er geen verkooprecht betaald worden (van in principe 12% en 3% voor de aankoop van de enige en eigen gezinswoning).

Er zal wel een ‘verdeelrecht’ verschuldigd zijn. Het verdeelrecht bedraagt in Vlaanderen 2,5%. Het wordt berekend op de totale verkoopwaarde van het onroerend goed. Door de verdeling wordt er immers één partij eigenaar van de hele eigendom. Er bestaat ook een verlaagd tarief van 1%, maar dat tarief is van toepassing bij een echtscheiding of de beëindiging van een wettelijk samenwoning.

De woning tijdelijk betrekken

Het is denkbaar dat een erfgenaam de woning al dan niet tijdelijk wil betrekken (bv. in afwachting van de verkoop). Aangezien de betrokken erfgenaam niet de enige mede-eigenaar is van het pand, kunnen de andere erfgenamen hiervoor een ‘woonstvergoeding’ vragen. De afgesproken woonstvergoeding staat in principe in verhouding met het aandeel in de eigendom. Een kind dat bijvoorbeeld voor 1/3^de mede-eigenaar is, zal mogelijk een andere woonstvergoeding betalen dan een kind dat voor de helft mede-eigenaar is. De niet-inwonende mede-eigenaar heeft altijd het recht om een woonstvergoeding te vragen. Dit neemt niet weg dat de erfgenamen in de praktijk afspraken kunnen maken. De erfgenamen hebben hier een volledige vrijheid in. Wel kan de inwonende erfgenaam de andere erfgenamen nooit beletten om over te gaan tot de verkoop van een woning.

Een woning kopen uit een erfenis kan financieel voordelig zijn. Om conflicten met andere erfgenamen te vermijden, is een open communicatie belangrijk. Een onafhankelijke schatting door een derde kan helpen als basis voor onderhandelingen tussen de erfgenamen. De notaris kan de erfgenamen begeleiden bij het bepalen van een overnameprijs of de eventuele verkoop van de woning aan een derde.