Een huis kopen? 5 misverstanden opgehelderd

1. Een verkoopovereenkomst is een voorlopige overeenkomst, de authentieke akte maakt de verkoop definitief. 

Je hoort mensen wel vaker spreken over een ‘voorlopige verkoopovereenkomst’. Die term is echter misleidend, want een verkoopovereenkomst, ook onderhandse overeenkomst of ‘compromis’ genoemd, is allesbehalve voorlopig. Zodra een koper een akkoord heeft gesloten met de verkoper over het onroerend goed en de prijs ervan, ontstaan er verbintenissen tussen de partijen. Dat kan zelfs het geval al zijn als er nog niets op papier staat. Wees dus ook voorzichtig als je mondeling of via sms afspraken maakt met de verkoper.

Op basis van zo’n verkoopovereenkomst wordt de authentieke akte opgemaakt. Bepaalde clausules moeten er dan ook al in vermeld worden, bijvoorbeeld over stedenbouw, bodemreglementering, de watertoets … Daarom laat je je het best al in de fase van de verkoopovereenkomst bijstaan door een deskundige. Heb je al een verkoopovereenkomst gesloten? Laat die dan zeker nalezen door een notaris. Hij zal dat kosteloos doen als hij daarna de akte mag opmaken.

2. Het voorschot dat ik betaal, geeft enkel zekerheid aan de verkoper.

Vaak vraagt de verkoper aan de koper een voorschot te betalen van (meestal) 10%. Je zou kunnen denken dat dat enkel voordelig is voor de verkoper, aangezien hij op die manier zeker is dat hij al een stukje van zijn geld ziet. Dat klopt niet helemaal.

Het voorschot wordt veilig 'geparkeerd' op
een derdenrekening van de notaris.

Ook voor de koper kan zo’n voorschot belangrijk zijn. De notaris moet namelijk heel wat zaken nagaan om zeker te zijn dat de aankoop veilig en rechtsgeldig gebeurt. Zolang dat niet zeker is, wordt het voorschot van de koper niet doorgestort naar de verkoper, maar staat het vast op een beschermde derdenrekening van de notaris. Aangezien het voorschot nog niet aan de verkoper wordt bezorgd, kunnen zijn eventuele schuldeisers geen aanspraak maken op dat bedrag.

Als een aankoopprocedure om de één of andere reden toch niet kan doorgaan, zonder dat de koper daarvoor kiest, dan is hij zeker dat hij zijn voorschot terugkrijgt. Omgekeerd geldt die regel ook voor de verkoper. De derdenrekening van de notaris beschermt dus beide partijen.

3. Het grootste deel van wat ik betaal, komt bij de notaris terecht.

De grootste kosten die bij een aankoop komen kijken, zijn belastingen, en dan vooral registratierechten. In Vlaanderen bedragen die 10% van de totale aankoopprijs (verhoogd met de afgesproken lasten en bedragen) en in Brussel 12,5%. Een serieuze hap dus.

Maar dat geld betaal je niet rechtstreeks aan de fiscus. De notaris int het volledige bedrag en maakt de belastingen daarna over aan de belastingontvanger. Als koper kan je dus de indruk hebben dat je een enorm bedrag stort aan je notariskantoor, terwijl het grootste deel in werkelijkheid uit belastingen bestaat.

De notaris heeft wel recht op een ereloon voor zijn verrichte diensten. Dat ereloon is echter wettelijk vastgesteld. De notaris zal dus nooit werken met een uurtarief.

4. Ik heb geen hypothecaire lening, dus ik heb geen hypotheekkosten. 

De naam doet misschien het omgekeerde vermoeden, maar hypotheekkosten hebben op zich niets te maken met een hypothecaire lening. Aan iedere aankoop van een onroerend goed zijn bepaalde ‘hypotheekkosten’ verbonden. Een koper die een woning koopt na een erfenis of een schenking van een som geld zal die kosten dus ook moeten betalen. Waarom?

Iedereen moet rekening houden met de verkoop zodra
de akte op het hypotheekkantoor overgeschreven werd.Een koop ontstaat bij een akkoord tussen de koper en de verkoper en zal dus enkel gevolgen kennen tussen deze partijen. Om de verkoop ook aan de buitenwereld kenbaar te maken, is een bepaalde publiciteit nodig. Daarvoor wordt de authentieke akte overgeschreven op het hypotheekkantoor. Nu weet iedereen, of beter, kan iedereen weten dat het onroerend goed voortaan eigendom is van de nieuwe koper. De overeenkomst wordt ‘tegenwerpelijk’, wat betekent dat derden nu rekening moeten houden met het bestaan van de overeenkomst. Dat heeft zeer belangrijke gevolgen: Schuldeisers van de vroegere eigenaar kunnen géén beslag meer leggen op het goed en een andere koper die misschien eerder werd aangesproken, kan géén aanspraak meer maken op het goed. Dat is een essentiële stap in de aankoopprocedure, waaraan de ‘hypotheekkosten’ verbonden zijn.

5. Je notariskantoor bepaalt hoe snel een aankoopdossier afgehandeld wordt.

Een woning kopen is méér dan een document ondertekenen. Een aankoopdossier afhandelen, verloopt immers volgens specifieke stappen. De notaris en zijn medewerkers zullen het dossier van A tot Z moeten uitpluizen om uiteindelijk tot een authentieke akte te komen. Zo gaan ze na wat de oorsprong is van het onroerend goed (wie de vorige eigenaars waren), ze vragen attesten op, zoeken kadastrale, sociale en fiscale informatie ... Daarvoor heeft het notariskantoor inlichtingen nodig van tal van andere actoren zoals de gemeente, het hypotheekkantoor, de fiscus, de administraties, eventueel de syndicus van een appartementsgebouw en ga zo maar door. Die actoren zijn allemaal betrokken bij een bepaalde stap in het aankoopdossier. Zij zijn op hun beurt gebonden aan bepaalde termijnen, en die termijnen kunnen nu eenmaal verschillende weken in beslag nemen. Het notariskantoor zal al het mogelijke doen om een aankoopdossier af te ronden binnen een redelijke termijn, maar het hangt van verschillende factoren af of het dossier vlot afgehandeld kan worden.

Een woning eenvoudig en veilig online (ver)kopen

Online vastgoed kopen en verkopen? Dat kan vanaf begin deze maand via Biddit.be, een initiatief van de Federatie van het Notariaat (Fednot). Via de online verkoop kunnen kopers op een eenvoudige, transparante en veilige manier een bod uitbrengen op een woning. Meer lezen over Biddit?