Waar vandaan: Geld en Werk > Persoonlijke Financiële Planning > Vermogensplanning > Fiscus als sponsor vastgoedinvestering
De Fiscus als sponsor van uw vastgoedinvestering
|
||||||||||
U bent ergens halfweg de veertig. Uw woning (uiteraard een villa in een gemeente met lage opcentiemen)is afbetaald, de kinderen studeren of zijn het huis uit. Uw spaarcenten verkommeren op een spaarboekje (met tijdelijke hoge rente) of op een termijnrekening in vreemde valuta. U hebt een visioen: “is beleggen in onroerend goed een optie “? In dit kort artikel leggen wij even de klemtoon op het fiscale aspect van deze gouden ingeving.
Hypotheses
Uiteraard gaan we uit van een aantal hypotheses.
- Het is een belegging op lange termijn (meer dan 10 jaar)
- Het gaat over beleggen in vastgoed, dit betekent gericht op huurrendement én meerwaarde op termijn
- U maakt zelf geen gebruik van dit onroerend goed
- U hebt reeds een eigen woning en het gaat hier over een tweede onroerend goed
De aanschaf
De grootste fiscale kost zit bij vastgoed helemaal aan het begin. De “instapkosten” op een vastgoedinvestering zijn behoorlijk hoog. We spreken immers over registratierechten van 10% in Vlaanderen. Enkel bij onroerende goederen met een laag kadastraal inkomen kan men onder bepaalde voorwaarden genieten van een verlaagd tarief. Voor nieuwbouw ligt de instapkost in principe nog hoger, u betaalt 10% registratierechten op de grond en 21% btw op de constructie.
Deze kost wordt nog verhoogd met de notariskosten, de kredietkosten (hypothecaire inschrijving of hypothecaire volmacht) en wat dossierkosten (te onderhandelen!).
De lening
Er is slechts één devies bij de aanschaf van een vastgoedbelegging: leen zoveel mogelijk. Via de huur en meerwaarde creëert men immers een hefboomeffect op de eigen centen. Bovendien wordt deze lening door de fiscus mee gesponsord. In de personenbelasting heeft u immers recht op een “fiscale korf” van € 1990 (IJ 2008) per persoon (maximaal). Voor de enige en eigen woning wordt deze korf nog verhoogd met € 660 de eerste 10 jaar. Dit betekent dat de kapitaalaflossingen en de premies van de schuldsaldoverzekering ruim fiscaal kunnen ingebracht worden. Kapitaalaflossingen geven onder bepaalde voorwaarden recht op een belastingvermindering van minimum 30% en maximum 40%. Indien u een lening hebt van € 125.000 op 20 jaar staat daar een kapitaalaflossing tegenover van pakweg € 6250 per jaar. Hiervan kan in het beste scenario dus € 3980 fiscaal benut worden. Zestig procent van de kapitaalsaflossing wordt dus fiscaal ingebracht, wat de kostprijs van de lening aanzienlijk verlicht…
En de intresten dan?
Uiteraard staat een lening ook synoniem voor het betalen van intrest. Ook deze hebben een fiscale rol te vervullen. De intresten worden immers in aftrek gebracht van het totale onroerend inkomen (bijvoorbeeld de som van de kadastrale inkomens). Intresten zorgen er dus voor dat u GEEN personenbelasting betaalt op uw onroerende goederen. Dit is mooi meegenomen! Zonder intresten zou u al snel 40 à 50% betalen op het kadastraal inkomen.
De belastbaarheid van huurinkomsten
U verhuurt aan een particulier (gezin, alleenstaande, student..). Dit impliceert dat de ontvangen huurinkomsten niet worden belast. U zou enkel belastingen betalen op het geïndexeerd kadastraal inkomen van het pand, verhoogd met 40%. Maar via de intresten neutraliseert u ook deze taxatie (lees: u betaalt niets). Indien u verhuurt aan een bedrijf of een persoon die het pand gebruikt voor beroepsdoeleinden (bijvoorbeeld een vrij beroeper) betaalt u wél belastingen op de ontvangen huurgelden (maar ook hier mogen de intresten in aftrek worden gebracht).
De meerwaarde
Het spreekt voor zich dat de belegging gericht is op een forse meerwaarde op lange termijn. De laatste 50 jaar is deze ongeveer 6.5% per jaar (gemiddeld). Deze vaak gigantische meerwaarden zijn volledig belastingvrij! Hier is wel voor vereist dat u het vastgoed al langer dan 5 jaar bezit. De eerste 5 jaar is er immers een belasting van 16.5%. Na 5 jaar valt dit tarief op 0%. Geduld is een mooie deugd.
Conclusie:
Beleggen in vastgoed is vaak aan te raden voor particulieren. Bekijk echter de zaak niet alleen inzake ligging, verhuurbaarheid en meerwaarde. Maak ook een gedetailleerd plan van alle fiscale lasten en baten vooraleer deze stap te zetten. De kapitaalsaflossingen, de intresten en de premies van de schuldsaldoverzekering kunnen immers vaak volledig fiscaal worden benut. Let er bovendien op deze investering te bekijken op de lange termijn. Op deze wijze zal uw latere meerwaarde niet worden belast en worden de hoge instapkosten (registratie, notaris en eventueel btw) vlot gecompenseerd.
| <<< Vorige pagina |
Bron: Optima Financial Planners
(update oktober 2008)
Kijk dan in het Helpcentrum (klik hier). Als je het daar niet kan vinden, helpen we je via e-mail op support@seniorennet.be.
