Waar vandaan: Geld en Werk > Persoonlijke Financiële Planning > Vermogensplanning > Vruchtgebruik
Vruchtgebruik: een concept met fiscale risico's?
|
||||||||||
Het is bekend dat vastgoed een interessante belegging is voor bedrijfsleiders met vrije cashflow in hun vennootschap. In de praktijk wordt die belegging soms geoptimaliseerd via een vruchtgebruikconstructie. Het concept vruchtgebruik biedt een bedrijfsleider immers tal van voordelen. Maar er zijn ook risico’s aan verbonden.
Er zijn twee types vruchtgebruikconstructies. Enerzijds zijn er de verrichtingen waarbij een bedrijfsleider het vruchtgebruik van een gebouw tijdelijk overdraagt aan zijn vennootschap. Anderzijds zijn er de gevallen waar een onroerend goed wordt aangekocht via een zogenaamde “gesplitste aankoop”, waarbij de bedrijfsleider privé de blote eigendom verwerft en de vennootschap tijdelijk het vruchtgebruik.
Volle eigendom kan worden gesplitst in blote eigendom en vruchtgebruik. Vruchtgebruik is het recht om een zaak waarvan iemand anders de eigendom heeft te gebruiken en ervan te genieten, onder de verplichting om de zaak zelf in stand te houden.
Er zijn vele redenen waarom een vruchtgebruikconstructie interessant kan zijn voor een bedrijfsleider. Voordelig is dat de kosten verbonden aan het vruchtgebruik (de afschrijvingen, de financieringskosten, de herstellings- en onderhoudskosten, de notariskosten, de registratierechten en de niet-aftrekbare BTW) aftrekbaar zijn in de vennootschap. De volledige aankoopprijs van het vruchtgebruik kan worden afgeschreven, ook het deel dat betrekking heeft op de grond, wat niet het geval is wanneer een vennootschap een gebouw koopt in volle eigendom. Bovendien kan je sneller afschrijven. Het vruchtgebruik mag immers worden afgeschreven over de duurtijd van het vruchtgebruik. Vennootschappen die onroerende goederen verwerven in volle eigendom daarentegen, mogen jaarlijks slechts 3% (woningen, handels- en kantoorgebouwen) of 5% (nijverheidsgebouwen) van de aanschaffingsprijs afschrijven. Het is ook interessant dat de prijs van het vruchtgebruik wordt gefinancierd door de vennootschap (en dus niet moet worden betaald door de bedrijfsleider) en dat de vergoeding die de blote eigenaar ontvangt bij de vestiging van een recht van vruchtgebruik in principe niet belastbaar is in de personenbelasting, in tegenstelling tot ontvangen huurgelden. Aantrekkelijk is bovendien dat vruchtgebruik een tijdelijk recht is. Op het einde van de termijn van het vruchtgebruik (na bijvoorbeeld twintig jaar) wast het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom. De bedrijfsleider - blote eigenaar wordt dan (opnieuw) volle eigenaar van een gebouw waarvan de kosten grotendeels werden gedragen door zijn vennootschap, zonder dat dit aanleiding geeft tot een taxatie.
Omwille van de fiscale voordelen van het concept heeft de fiscale Administratie diverse aanvalspistes bewandeld, soms met succes.
Herkwalificatie in huur
De voorbije jaren heeft de fiscale Administratie herhaaldelijk gepoogd om de verrichting, waardoor een vennootschap het vruchtgebruik verwerft en de bedrijfsleider(s) de blote eigendom, te herkwalificeren in een aankoop in volle eigendom door de bedrijfsleider(s), gevolgd door een verhuur aan de vennootschap. Een herkwalificatie heeft verstrekkende gevolgen. Huur is immers belastbaar als onroerend inkomen of soms zelfs als beroepsinkomen (belastbaar aan de normale progressieve tarieven). Een herkwalificatie heeft ook als gevolg dat de vennootschap geen afschrijvingen meer kan doen.
Volgens de Dienst Voorafgaande Beslissingen (hierna DVB) in fiscale zaken kan vruchtgebruik niet geherkwalificeerd worden indien de volgende voorwaarden cumulatief voldaan zijn: Een eerste voorwaarde is dat het vruchtgebruik wordt verkregen van een derde. Dat is niet het geval wanneer de vennootschap het vruchtgebruik verkrijgt van de bedrijfsleider, zijn/haar echtgeno(o)t(e) of zijn/haar kind(eren). Een tweede vereiste is dat de looptijd van het vruchtgebruik minstens 20 jaar bedraagt. De DVB stelt bovendien dat een belangrijk deel (d.i. ongeveer 50%) van het onroerend goed moet worden aangewend voor de eigenlijke activiteit van de onderneming. Volgens de DVB mag het goed dus niet geheel ter beschikking worden gesteld aan de bedrijfsleider voor privé doeleinden. In dit verband vereist de DVB dat voor het gedeelte dat niet voor de eigenlijke activiteit van de onderneming wordt aangewend een marktconforme huur wordt betaald op basis van een geregistreerde huurovereenkomst. Een huur op basis van de belastbare waarde, forfaitair bepaald in de fiscale wetgeving, zou niet voldoen aan die voorwaarde. De DVB stelt ook dat de eventuele kosten aan het onroerend goed moeten worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar overeenkomstig de artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk Wetboek. Concreet betekent dit dat de vruchtgebruiker alleen de kosten tot onderhoud mag dragen en dat grove herstellingen ten laste zijn van de blote eigenaar. De DVB aanvaardt niet dat daar contractueel van wordt afgeweken. Tenslotte wordt ook geëist dat de waardering gebeurt op haar werkelijke waarde.
Het standpunt van de DVB werd in de rechtsleer op kritiek onthaald. Belangrijk is dat het Hof van Cassatie intussen heeft geoordeeld dat een herkwalificatie enkel kan indien de niet-fiscale gevolgen “gelijksoortig” zijn. Ons hoogste rechtscollege zit daarmee op dezelfde golflengte als een quasi unanieme rechtsleer. Een herkwalificatie lijkt nu dus uitgesloten vermits de niet-fiscale gevolgen van “vruchtgebruik” enerzijds en van “huur” anderzijds niet gelijksoortig zijn.
Verwerping van de kosten
De kosten verbonden aan vruchtgebruik zijn maar aftrekbaar als beroepskost indien ze gedaan zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. De fiscale Administratie stelt daarom dat kosten die geen verband houden met het statutair doel van de vennootschap niet aftrekbaar zijn als beroepskosten. Het is dus van groot belang dat het statutair doel voorziet dat de vennootschap tot (bijkomstig) doel heeft om onroerende goederen te verwerven. Indien het onroerend goed, waarvan de vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik verwerft, geheel of gedeeltelijk kosteloos ter beschikking wordt gesteld van de bedrijfsleider, raden wij aan om de algemene vergadering uitdrukkelijk te laten beslissen dat de kosten verbonden aan dit vruchtgebruik aangemerkt worden als een extra bezoldiging in natura.
Waardering van het vruchtgebruik
In tegenstelling tot het Wetboek van Successierechten en het Wetboek van registratierechten bevat de wetgeving inzake directe belastingen geen regels voor de bepaling van de waarde van het recht van vruchtgebruik. Vandaar dat de waarde in de praktijk soms ten onrechte wordt vastgesteld volgens de bepalingen van het Wetboek van registratierechten of op 80% van de verkoopwaarde van de volle eigendom. De berekening volgens deze forfaitaire waarderingsmethode is echter niets meer dan een referentiepunt. Voor de toepassing van de inkomstenbelastingen moet de waarde van het vruchtgebruik worden vastgesteld op basis van haar economische waarde, zijnde de actuele waarde van de verwachte (toekomstige) netto-inkomsten (huurinkomsten) over de termijn waarvoor het wordt gevestigd.
Voor een bedrijfsleider–blote eigenaar is het uiteraard interessanter dat de waarde van het vruchtgebruik zo hoog mogelijk wordt geschat. Bij een overwaardering kan de bedrijfsleider echter privé worden belast op een voordeel van alle aard. Bovendien kan de fiscus de vennootschap in principe onderwerpen aan de aanslag geheime commissielonen, aan 309%.
Hoewel het concept vruchtgebruik diverse voordelen biedt, moet worden opgelet voor de fiscale valkuilen. Beroep doen op een deskundige in deze materie is onontbeerlijk gezien de complexiteit van de materie. Tenslotte moet ook worden bekeken of er geen interessantere alternatieven zijn. Ook via een recht van opstal of een recht van erfpacht kan immers worden geoptimaliseerd.
| <<< Vorige pagina |
Bron: Optima Financial Planners
(update oktober 2008)
Kijk dan in het Helpcentrum (klik hier). Als je het daar niet kan vinden, helpen we je via e-mail op support@seniorennet.be.
